存量规划视角下旧区改造策略初探 ———以青海省西宁市铁路为民小区为例
(1. 兰州交通大学 建筑与城市规划学院, 兰州 730000
2. 西昌学院 旅游与城乡规划学院, 西昌 615000)
摘要: 在中国快速的城镇化过程中, 城市病也逐渐显现, 其中老旧住区破败作为主要的城市病之一, 已经得到社会的广泛关注。从既有的住区改造经验来看, 大拆大建的改造模式不仅破坏了小区风貌肌理、场所精神, 而且导致资源浪费、开发成本高。存量规划的提出为当前旧城改造方式、方法的进一步合理化提供了新的思路, 提高了建设用地效率、使得城市用地更加集约化。研究在梳理老旧住区改造背景以及学界对其探索的基础上, 选取了紧邻火车站、关系城市门户形象的青海省西宁市铁路为民小区作为案例, 以存量规划的视角、借鉴其相关理论及实践经验, 在对小区进行充分调研的基础上, 研判小区现存问题, 同时结合自身特征及特色, 从室外整体环境、基础设施改造、文化产业活化、管理服务提升四个方面提出了该小区的“微”改造策略, 以期为当前老旧小区改造提供现实依据和策略参考。
关键词: 老旧住区, 存量规划, 住区改造, 西宁市铁路为民小区
DOI: 10.48014/cgsr.20240110001
引用格式: 盛双庆, 宁雷, 林静. 存量规划视角下旧区改造策略初探———以青海省西宁市铁路为民小区为例[J]. 中国经济研究, 2023, 1(3): 51-59.
文章类型: 研究性论文
收稿日期: 2023-06-16
接收日期: 2023-08-15
出版日期: 2023-09-28
1 引言
1.1 研究背景
随着我国城镇化的进程不断推进，以牺牲用地进行城市无序扩张的发展模式已经不再适用当前的城镇化要求，城市发展由增量时代进入存量时代。目前，我国城市中以城中村、棚户区和老旧小区为主的旧住区用地在城市建设用地中仍占有较大比例[1]，为活化城市存量土地，党的二十大报告中提出实施城市更新行动，由“留改拆”的物质空间更新扩展到管理运营更新。在国家发改委关于印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》的通知中，明确提出在改造老旧小区时，应当在保留住区原有文脉下，对其基础设施和公共服务设施加以改造完善，引导发展社区便民服务。到2021年住建部发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，进一步推动了老旧住区的更新改造进程，存量规划正是城市更新的重要路径之一，其能够在原有建设基础上，保证建设用地不增加的一种发展模式，该模式也必将成为我国旧区改造的常态性模式之一。
在我国以人口和产业城镇化为核心的城市扩张发展时代背景下，存量规划提出了开发过速的反思。针对老城区空间发展受限的困境，挖掘旧住区存量资源价值并进行存量资源再开发利用将成为城市复兴的重要手段[3]。研究在对当前住区改造相关理论进行充分研究的基础上，坚持“存量规划”的改造理念，探索“存量规划”视角下老旧住区更新技术方法在住区建设中的应用，在改造思路和方法等方面，对青海省西宁市铁路为民小区进行综合居住环境提升，同时为当前旧住区改造提供借鉴与参考。
1.2 研究进展
1.2.1 国外研究进展
国外关于存量规划与旧区改造经历了长时间的探索。第二次世界大战之后的二十年，由于城市改造提升过程中未有明确的保护措施，欧美等西方国家通过大拆大建对城市进行改造提升，城市的肌理和城市风貌也因此受到严重破坏;到二十世纪六七十年代，西方国家的城市旧住区改造便开始由大拆大建转变为大拆大建与维修相结合的方式。随着世界城镇化的推进，很多国家开始意识到城市建设用地趋紧，旧区改造理念也随之发生变化，在二十世纪八十年代后期，西方学者也开始掀起了探讨旧区改造与循环利用的浪潮，在1976年《欧洲大城市及其变化——它的老旧住区的未来》中，明确了城市老旧住区中历史建筑的保护价值，并指出城市大拆大建不利于城市文化的保护，不利于城市的可持续发展。西方国家便开始出台与可持续发展相关的政策，制定了促进老旧城区土地集约节约利用的相关制度，以此协调旧区改造与用地紧张之间的矛盾[4]。如以荷兰为对象探讨了城市可持续更新改造的经验和启示[5]。此外，城市更新将给政府等公共管理部门带来经济压力，Nachmany Harel和Hananel Ravit通过评估成本和收益构建了城市更新的矩阵[6]。Park H等人对于城市大型建设项目的绩效构建了相应的评估指标[7]。同时考虑到城市更新时将会涉及邻里间的利益关系，Zheng HW等人提出了一个评估邻里可持续发展的框架，以支持高密度城市(如中国香港)的市区更新决策[8]。此时国外虽没有专门系统地提出存量规划这个概念，但西方发达国家在土地利用方面的政策措施可以为我国城市旧区实施存量规划提供一定的理论与实践指导。如土地利用制度的保障机制;规划管控;多元合作共同治理等。
1.2.2 国内研究进展
与西方国家相对比，国内旧区改造与存量规划发展进程时间较短，这与我国自身存在的复杂性和特殊性息息相关。依据我国城市发展情况，可以大致分为三个阶段:20世纪70年代以前;改革开放到20世纪90年代末;21世纪初至今[9][10]。
20世纪70年代以前:在新中国成立初期，为服务社会主义计划经济的发展需要，我国城市以工业基地建设为主导，大量进行城市新区建设。因正处于国家发展振兴的起步阶段，老旧住区改造财力受限，以“充分利用、逐步改造”作为主要的更新改造政策，大部分旧住区采用“零星拆建”、“见缝插针”等改造策略。这些改造策略更注重对建筑本身的维修加固，以满足居民的基本居住生活需求，如北京御河、上海棚户区都是当时典型代表。
改革开放到20世纪90年代末:在改革开放后，关于我国老旧住区的更新尚且处在理论探索和试验阶段。其中最著名的就是吴良镛先生在主持北京什刹海规划改造时，结合北京老旧住区实际情况以及长期以来对北京老旧住区规划的经验总结和教训反思，提出了“有机更新”理论。在1984年我国颁布了《城市规划条例》中首次明确了城市老旧住区的逐步改造方案，包括“加强维护、逐步改造老旧建筑”，其更新改造的对象主要是城市的危房区、棚户区等[11]。这个时期同样注重住区物质空间的改造，但改造内容较20世纪70年代有所扩展，涉及配套设施完善、适当改造、增加住房面积等方面。
21世纪初至今:我国的学者开始在“有机更新”理论基础上，逐渐重视老旧住区的相关理论研究及实践探索。其中方可博士在“有机更新”的理论基础上进行深入研究，他提出了老旧住区的“小规模改造”理论。赵民教授提出“小规模、渐进式”的住区更新方法，该方法在提高空间品质、改善居民生活质量、注重邻里网络保护等方面具有积极的意义。Liu，GW等通过对中国深圳城市更新政策评估，明确了中国目前所采用的城市更新政策类型，清楚地了解了当前政策的重点[12]。近些年来，我国城镇化水平较高的城市率先以存量规划为改造理念进行了城市老旧住区的改造探索[13]。如广东的三旧改造、北京的南池子历史文化街区保护规划、上海的新天地改造规划等，为存量规划与旧区改造相结合的工作开展提供了宝贵的经验。
从国内外有关住区改造的研究来看，大部分研究仅从旧住区物质空间层面考虑，缺少对于住区改造后持续发展、住区文化活化利用的关注与思考。本文选取具有代表性的铁路为民小区进行了相关探索，进一步完善了老旧住区改造的理论方法，同是具有一定的实践借鉴意义。
2 研究对象
2.1 研究区概况
西宁市铁路为民小区作为上世纪末建立的单位制小区，其与西宁市火车站隔河相望，关系到城市的门户形象，同时该小区具有老旧住区的典型特征，对于地方发展或者老旧住区改造示范点建设而言均具有较强的代表意义。小区位于西宁市城东区建国路，占地约4公顷，与西宁火车站隔湟水河相望，北临南岸广场、西接青海省人民医院、北临青海省民俗博物馆、东侧隔建国路与酒店特产商贸市场相邻，如图1所示。住区内容积率为2.0，建筑密度为35%，绿地率仅为12.5%。小区三面为城市支路所包围，对外交通便利且周边的配套设施齐全。
图1 小区区位分析
Fig.1 Location analysis of the district
2.2 现状分析
2.2.1 小区建筑现状
随着小区自身建成时间的推移及其周边环境的不断发展演变，小区经历了居民多次自主私搭乱建、局部改造，导致小区存在以下问题:①建筑质量参差不齐;②违建、废弃建构筑物较多;③立面风格不统一。
2.2.2 道路交通现状
铁路为民小区的道路情况如下图所示，东临生活性干道建国大街，北靠城市支路滨河南路，此外还有小区内部车行路、步行路等。主要存在以下问题:①小区内部道路的分级分类不明确，人车混行问题严重;②小区的道路通行能力较低，且内部的交通拥堵;③停车场不足，道路两侧随意停放车辆问题严重。
2.2.3 公共空间现状
① 层级划分不明确:小区内各空间节点没有明确的分级，整体未能形成完整的空间系统;②活动场地不足，无法满足居民实际需求:缺乏老人儿童使用的相关运动设施;③空间品质:内部现有活动设施老化，绿地严重不足，不利于促进邻里交往。小区共有三处庭院，布置有水泥座椅与廊架、植物藤网等质量较为完好的景观小品，另小区南侧临厂房有一棵大树，利于遮荫歇凉。部分小品的造型材质记载着小区的起源和发展。
居民常在小区东面两个宅间院落和北部广场空间内自发进行棋牌、健身等活动，虽有部分水泥座椅、廊架、运动器材仍在沿用且值得保留，但是明显还缺乏相应的活动设施器材。就居民日常需求而言，三个空间均具有较好的开发改造潜力，以下将居民三个主要活动空间定义为:A号潜力宅间空间、B号潜力宅间空间、C号潜力广场空间，如图2所示。
2.2.4 空间活力度现状
① 小区空间活力评价维度:相关研究表明，判定小区广场空间活力度的两个维度主要是物质空间、行为活动，如表1所示[13]。
图2 活动空间现状
Fig.2 Current status of activity space
表1 小区公共空间活力评价维度表
Table 1 Evaluation dimensions of public space vitality in the district
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活力影响因素 |
活力评价维度 |
|
|
物质空间 |
行为活动 |
|
|
可达性 |
位置与道路连通度 |
活动人数 |
|
功能混合 |
活动设施配置 |
活动类型 |
|
文化内涵 |
叙事节点 |
活动时间 |
② 空间连通性分析:空间连通性主要受两个空间的连接交通与空间单元间的阻挡物两个因子影响[14]。任何活动空间，如果没有便利的交通连接，则这些空间的活力将大大降低，同时，如果两个活动空间之间的阻挡物多，则两个空间之间的整合度则较低。分析得出A号宅间节点连通性最高;C号广场节点与其他活动空间之间的整合度最高，更有利于老年人到达该空间中参与活动和交流。剩下的B号宅间节点与三个未开发节点均具有活动潜力，在小区的局部空间单元中具有较好的吸引人驻留、穿越、交往及聚集的能力。
各节点活动时间分析:调研数据由多天不同时间段的统计数据得出，小区居民户外活动时间主要集中于上午09:00—12:00;下午15:00—18:00，小区空间节点活力人数统计如表2所示。
表2 小区空间节点活力人数统计
Table 2 Statistics on the number of vitality of space nodes in the district
|
A号宅间节点人数统计表 |
||||
|
时间区间 |
06:00— 09:00 |
09:00— 12:00 |
12:00— 15:00 |
15:00— 18:00 |
|
平均人数 |
10 |
15 |
10 |
9 |
|
B号宅间节点人数统计表 |
||||
|
时间区间 |
06:00— 09:00 |
09:00— 12:00 |
12:00— 15:00 |
15:00— 18:00 |
|
时间区间 |
8 |
13 |
8 |
7 |
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C号广场空间人数统计表 |
||||
|
时间区间 |
06:00— 09:00 |
09:00— 12:00 |
12:00— 15:00 |
15:00— 18:00 |
|
时间区间 |
7 |
15 |
17 |
15 |
在早晨06:00—09:00期间，小区所有居民的活动空间均为宅间空间及院落;09:00—15:00期间，很少有青年在小区活动，小孩与老人则主要在小区的节点广场和宅间院落停驻;18:00左右小孩与青年多活动于小区沿街周边。
各空间活力潜力分析结果为:居民对C号潜力广场空间的活力需求更强，其空间潜力最大;A号宅间潜力空间，一天中人流波动比较大，下午与傍晚为老年人室外活动的高峰期，上午活动人数较小，空间潜力其次;C号宅间潜力空间，辐射范围较小，全天老年人活动人数很少，该空间起到了通过的作用，空间潜力最小。
2.2.5 服务设施现状
① 公共服务设施:小区未达到《城市居住区规划设计标准》(GB 5080—2018)所要求的配建居住区公共服务设施标准，且很多服务设施未满足适老化的要求，缺乏老年人活动中心、无障碍设施、医疗卫生站等。②基础服务设施:由于该小区是单位制老区，小区内的排水和污水处理设施不完善;供水供电管线均已明显老化，存在一定安全隐患。
3 铁为民小区改造策略研究
对铁路为民小区在室外整体环境、基础设施改造、文化产业活化、管理服务提升四个方面进行更新改造，制定出相应的方法策略。
3.1 室外环境提升
(1)清拆改建建筑，恢复用地完整性
铁路为民小区内的居民居住时间较长，为满足居民的日常生活需求，居民对小区进行了部分建筑的自主营建，反而使得小区环境恶化、活动空间丧失且导致火灾隐患。因此通过对违建建筑的拆除，减少小区空间障碍，为小区提供更多可利用空间，以恢复小区用地的完整性。
(2)突破用地阻隔，提高道路连通性
结合小区用地紧张且不适合大规模改造的现状，在改造过程中，对道路用地障碍物进行拆除，构建方便的交通路网的同时，对小区的道路铺装进行差别化布置，引导车辆秩序停放，重塑小区“人车共存”的生活方式。
(3)梳理绿化景观，提升小区宜人度
良好的居住环境可以有效帮助居民减少压力并且帮助他们从疲劳中恢复精神。小区虽然绿化面积大，但景观小品及绿植种类明显不足、绿化系统性较差。因此通过增补绿植与景观小品的方式丰富小区绿化环境与景观效果。在小区的组团路上布置路灯，并在宅间路上设置地灯，单元出入口处增设照明灯，提高居民尤其是老年人的夜间出行安全性，为小区居民创造舒适安全宜人的室外活动空间。
(4)修复房屋建筑，美化建筑外立面
小区的居住建筑不仅是居民的生活载体，也是构成小区室外环境的景观界面，体现了小区文化特色的空间要素[18]。因此，对于铁路为民小区的建筑改造应结合城市发展及居民需求进行调整。对建筑外立面通过修复、节能等方式进行改造提升，尽力保护建筑原有风貌，以此来提升和延续小区整体环境形象，具体房屋建筑更新改造策略如表3所示[10]。
表3 房屋建筑更新改造策略
Table 3 Renewal and reconstruction strategy of housing buildings
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外立面修复 |
节能改造 |
无障碍处理 |
|
①采用墙面粉饰、广告宣传、立面涂鸦等方式对建筑外立面进行美化;②在山墙挂上醒目的楼号标识;③对防盗网、阳台做管控处理 |
①可结合山墙进行垂直绿化，并在住宅楼顶配置太阳能电池;②由于小区地处中国西北，增设外墙保温材料 |
①住宅入口与小区入口做无障碍处理; ②部分七层以上的住宅楼增设电梯 |
3.2 基础设施改造
(1)公共服务设施
根据居民对设施的使用频率合理配置小区的公共服务设施[19]。由于铁路为民小区老龄化现象严重，居民自主活动能力较弱，根据居民日常生活不同的使用频率，具体配置的公共服务设施如表4所示:
表4 不同使用频率的公服设施配置
Table 4 Configuration of public service facilities with different frequency of use
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不同服务设施的使用频率 |
||
|
高频使用设施 |
中频使用设施 |
低频使用设施 |
|
住区集中活动场地、健身器材、水果蔬菜店、便利店、老年活动室等 |
大型超市、公共绿地、老年服务中心、社区卫生服务站、综合医院等 |
理发店、图书馆、大型运动设施、饭店餐馆等 |
(2)基础服务设施
铁路为民小区的水、电、暖、气等基础设施，作为老区居民生活的基本保障，已经成为制约老区经济发展的重要瓶颈。对已老化或外漏的管线应进行替换修补;对搭建混乱的管线宜根据工程管线敷设要求拆除重新布设。
3.3 文化产业活化
铁路为民小区由于老龄化问题严重，小区内文化的重拾，有利于为老人提供精神支柱与归属感;小区内产业的活化，可以为自主活动能力较强的老人增加额外的收入来源，提升老人获得感，如图3所示。
图3 元素萃取意向
Fig.3 Element extraction intention
(1)文化重拾
充分提取小区的文化元素以及与之相关的抽象载体，便于充分利用已有文化载体，使小区“忆脉相承”，小区记忆的整理如表5所示。
通过不同的形式在小区各个主要节点摆设文化记忆驿站，展示小区的历史故事，展示过去的生活。
(2)产业活化
在现有业态类型基础上适当植入品茶、书画、药铺等新业态类型，充分利用、释放小区沿街、小区内组团间空间，既提升了所在地段商业价值，又为小区提供了可持续的经济活力，如图4所示。
图4 老区产业植入策略
Fig.4 Industrial implantation strategy in old districts
通过新业态类型的植入和使用人群的多元化，既能形成多样性特征活力点，又能激发地区整体活力，最终实现产文融合、多元活力再生，为小区居民提供宜居宜业的生活场所。
3.4 管理服务提升
(1)物业管理
与业主委员会商议，考虑引进服务质量较高的物业管理公司，解决老住区现有服务管理的短板，提高居民居住质量[16]。
(2)环境管理
招聘老区内部就业困难的居民或活动能力较强的老人，一方面专承担打扫小区环境，垃圾日产日清，做到院落环境清洁卫生，另一方面将小区环境自治与扶贫帮困紧密结合;禁止居民违规占用绿地、随意晾晒等影响老区整体形象的行为;节假日空闲时间召集小区青年志愿者参加小区环境卫生清整活动;将多余的管理服务费用用来买盆栽花草，进一步美化小区室外环境[15]。
(3)停车管理
为保持小区道路畅通，保证秩序停车。小区业主车辆必须停放在规定停车位;小区民主决策每月每辆车应缴纳的停车费，不仅解决老区停车无序或占而不用的问题，还解决了老区部分物业管理服务费用。
(4)安防管理
确保小区内消防通道与安全通道的畅通;科学合理的安排小区保安岗位;对老区居民进行安全知识的宣传教育，提高业主安全意识;对小区安防薄弱的区域，做好小区保安护卫工作。
表5 小区记忆整理
Table 5 Memory organization of the district
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照片墙 |
贴出居民各家各户的老旧照片，展示居民的过去生活 |
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老家具 |
把废弃的老旧家具整理出来，重新修缮成为小区的座椅 |
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故事汇 |
将老区老人口中相互流传的故事，整理成录音、短视频展示 |
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4 结语
4.1 研究结论
本文通过梳理国内外老旧住区改造相关研究的现状，在原有物质空间更新改造的基础上，针对文化活化利用、产业发展等方面进行了有益探索，形成了较为系统的存量规划下的老旧小区改造策略。对西宁市铁路为民小区建筑、道路交通、空间环境、公服设施等方面存在的问题，在存量规划的原则与目标指导下，分别从小区室外环境、基础设施、文化产业、管理服务四个方面，提出铁路为民小区在存量规划视角下的改造策略与方法，形成了系统的老旧住区改造分析思路，具有一定的理论和实践价值。住区更新改造策略与方法主要有:
① 提升空间品质。修复小区道路并增设景观小品，以此方便居民出行，并丰富小区室外环境。
② 梳理道路交通。通过修复破损路面、打通原有断头路、增设停车场的方法来提高居民小区的安全出行环境。
③ 完善服务设施。根据使用频率和步行通达性，合理规划布局公共服务设施;通过对供热、供电、供水等管线的替换和重新搭建，提升小区基础设施的韧性。
④ 提升管理服务。通过对停车、环境、安防、物业等方面服务的改善，提升小区的自我管理与自我服务能力。
老旧住区在存量规划视角下的更新改造应当充分调查分析小区现状问题以及居民的居住需求，充分利用老住区的现状资源，提升存量资源的利用价值及潜力，同时进行“试点-总结-推广”的探索，进行渐进式的微更新。
4.2 研究不足与展望
本文在对铁路为民小区室外环境存在的普遍问题研究基础上，仔细分析了小区室外环境的现状问题。从整体和局部两个层面，提出铁路为民小区在存量规划视角下的改造策略方法，但由于时间与精力有限，论文在进行活力点分级时，对于多个因素的制约，未讨论各因素的权重;另外针对不同类型老住区的差异性，在改造更新时内容与重点不一，有待进一步的探讨、研究。
利益冲突: 作者声明无利益冲突。
[①] *通讯作者 Corresponding author:宁雷，ningleiplanning@163.com
收稿日期:2023-06-16; 录用日期:2023-08-15; 发表日期:2023-09-28
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A Preliminary Study on the Transformation Strategy of Old Districts from the Perspective of Stock Planning ———Taking Xining City,Qinghai Province Tieluweimin District as an Example
(1. Lanzhou Jiaotong University, College of Architecture and Urban Planning, Lanzhou 730070, China
2. School of Tourism and Urban and Rural Planning, Xichang College, Xichang 615000, China)
Abstract: In the process of rapid urbanization in China, urban diseases have gradually emerged, among which the dilapidation of old settlements, as one of the major urban diseases, has received widespread attention from society. From the experience of existing settlements’ transformation, the transformation mode of large-scale demolition and construction not only destroys the neighborhood’s landscape texture and the spirit of place, but also leads to the waste of resources and high development costs. The proposal of stock planning provides a new way of thinking for further rationalization of the way and method of transformation of old cities, which improves the efficiency of construction land and makes urban land more intensive. Based on the background of the transformation of old settlements and the exploration of the academic community, the study selects the Tieluweimin district of Xining City, Qinghai Province, which is adjacent to the railway station and related to the image of the gateway to the city, as a case study. From the perspective of stock planning, drawing on its relevant theories and practical experience, the study examins the existing problems of the district on the basis of a thorough research of the district, and at the same time, combined with its own features and characteristics, it examins the overall environment from the outdoor area, At the same time, combined with its own characteristics and features, it puts forward a “micro” transformation strategy for the district in four aspects: overall outdoor environment, infrastructure renovation, revitalization of cultural industries, and enhancement of management services, with a view to providing a realistic basis and strategic reference for the current transformation of old districts.
Keywords: Old settlements, stock planning, settlement transformation, Xining City Tieluweimin residential area
DOI: 10.48014/cgsr.20240110001
Citation: SHENG Shuangqing, NING Lei, LIN Jing. A preliminary study on the transformation strategy of old districts from the perspective of stock planning———taking Xining City, Qinghai Province Tieluweimin district as an example[J]. Journal of Chinese Economy, 2023, 1(3): 51-59.
